В последние годы Дубай стал исключительно популярным направлением для инвестиций в недвижимость, причем покупкой этого актива интересуются не только местные вкладчики, но и зарубежные инвесторы. В настоящий момент в Дубае функционирует один из наиболее востребованных рынков инвестиционной недвижимости в мире, с каждым годом привлекающий все больше иностранных вкладчиков. В этой связи обеспечение юридической защиты иностранных инвестиций, вносящих значительный вклад в экономику Дубая, является одной из приоритетных задач правительства эмирата.
Кроме того, перед тем как отважиться на покупку недвижимости в эмирате, будущий инвестор должен не только учесть все экономические риски, но и получить надежную консультацию у грамотного юриста. Хороший специалист поможет увидеть скрытые опасности или возможности и защитит ваши инвестиции. К числу таких юристов относится Наталья Шустова (+97144472777, email: nshustova@busitlegal.com, http://vk.com/dubai_lawyer, http://dubailawyer.ru/), много лет оказывающая юридические услуги иностранным гражданам в ОАЭ, в том числе в сфере недвижимости.
Защита иностранных инвестиций в Дубае: историческая справка
В мае 2002 года правитель Дубая, шейх Мохаммед бин Рашид аль Мактум, даровал иностранным гражданам право приобретать недвижимость в отдельных районах эмирата на условиях фригольда, то есть безусловной собственности. На тот момент в Дубае практически не существовало законодательной базы, регламентирующей подобные операции на рынке недвижимости, который в тот период впервые начал характеризоваться бурным ростом. В результате перед правительством эмирата встала задача по разработке, систематизации и утверждению системы регулирования юридических отношений между продавцами и покупателями недвижимости, позволяющей защитить права и законодательно определить обязанности обеих сторон с целью поддержки и обеспечения дальнейшего развития рынка.
Доработка и пересмотр законодательства в этой сфере продолжается и по сей день, но сейчас, в середине 2015 года, Дубай достиг весьма высокого уровня развития в сфере юридического сопровождения сделок с недвижимостью. В результате рынок недвижимости Дубая сейчас характеризуется не только зрелостью, но и неснижающимся притоком иностранных инвестиций, поступающих в эмират как от жителей стран Персидского залива, так и от граждан со всего мира, приобретающих здесь жилую, коммерческую и гостиничную недвижимость.
Защита иностранных инвестиций в Дубае: ключевые вехи становления законодательства
В 2006 году в эмирате был принят Закон о регистрации земли в эмирате Дубай, известный также как Закон №7, в соответствии с которым все граждане ОАЭ и стран Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива получили право на покупку любых объектов недвижимости в Дубае на условиях фригольда.
Для граждан всех остальных стран была легализована покупка фригольд-недвижимости в отдельных районах Дубая, список которых утверждается и регулярно пересматривается правителем эмирата. В их число входят популярнейшие районы Дубая, пользующиеся спросом со стороны жителей, экспатриантов, туристов, бизнесменов и инвесторов, и известные привлекательным качеством жизни и высоким уровнем развития социально-бытовой и транспортной инфраструктуры, такие, как район Dubai Marina.
В 2007 году в Дубае было создано Агентство по регулированию рынка недвижимости Дубая (RERA), являющееся вспомогательным органом Земельного департамента Дубая и предоставляющее ему поддержку за счет регулирования взаимодействия между игроками рынка недвижимости и упорядочивания их деятельности. На сегодняшний день агентство играет огромную роль в поддержке развития законодательных норм в данной сфере и обеспечению их соблюдения. В том же году в эмирате был принят Закон об условном депонировании, который обеспечил защиту денежных средств инвесторов, приобретающих объекты незавершенного строительства.
В его поддержку впоследствии выступил Закон о временном реестре недвижимого имущества, принятый в 2008 году и обязывающий участников сделки вносить все акты купли-продажи недвижимости, находящейся на этапе строительства, во временный реестр, курируемый Земельным департаментом Дубая.
Данные инициативы были направлены на урегулирование рынка и обеспечение прозрачности и юридической чистоты заключаемых на нем сделок. Вместе с тем после мирового финансового кризиса 2008 года правительство эмирата было вынуждено уделить особое внимание разработке и принятию законодательства в сфере разрешения конфликтов между застройщиками, инвесторами и финансовыми организациями.
Вследствие этого в 2009 году был введен в силу Закон №9, регламентирующий порядок разрыва контракта на покупку объектов незавершенного строительства вследствие неисполнения покупателем своих финансовых обязательств. Согласно положениям нового закона, размер компенсации, которую застройщик уполномочен потребовать в таком случае, находится в прямой зависимости от стадии строительства, на которой в настоящий момент находится объект сделки.
В поддержку данного закона в 2010 году была принята Резолюция №6 Исполнительного Совета, определяющая, на каких основаниях покупатель может самостоятельно расторгнуть контракт купли-продажи недвижимости вследствие нарушения застройщиком своих обязательств. Кроме того, данная резолюция установила, в каких случаях RERA может приостановить процесс строительства, и охарактеризовала дальнейшую последовательность действий застройщика в случае подобного вмешательства агентства.
В июне 2012 года был подготовлен проект Закона о защите инвесторов в недвижимость, также известный как Tanweer. Данный закон гарантирует еще более высокий уровень защиты инвесторам, вложившим средства в проект недобросовестного застройщика. По данным издания Emirates24/7, в тех случаях, когда застройщик намеренно ввел в заблуждение инвестора или же сдал проект в эксплуатацию позднее заявленного срока, инвестор может претендовать на денежную компенсацию, полностью покрывающую его расходы. Кроме того, инвесторы смогут получить компенсацию и в тех случаях, когда в ходе возведения здания застройщиком были внесены изменения в проект без предварительного согласования.
Говоря о новейших дополнениях в законодательстве, обеспечивающих защиту иностранных инвестиций в недвижимость Дубая, стоит отметить, что в первом квартале 2015 года возросло число объектов, продаваемых на этапе строительства. В этой связи обострилась актуальность защиты прав инвесторов, поскольку при совершении подобных покупок крайне сложно прогнозировать итоговое качество приобретенных объектов и доходность инвестиций в недвижимость. Именно с этой целью правительство эмирата сейчас рассматривает Закон об инвесторах в недвижимость Дубая (DREI), проект которого был подготовлен еще в 2012 году. Данный закон предполагает раскрытие застройщиками всей информации о новом проекте до официального старта его продаж с целью предоставления инвесторам полных и достоверных сведений о состоянии рынка, необходимых для принятия взвешенного и экономически выгодного решения о покупке того или иного объекта.
Далеко не каждый человек может разобраться в тонкостях законодательства, особенно если речь идет о правовой сфере другого государства. Поэтому помощь профессионального и опытного юриста просто необходима для того, чтобы правильно оценить потенциал инвестиций и возможные риски.