Член парламентской фракции АРФ «Дашнакцутюн» Арцвик Минасян в беседе с Tert.am коснулся вопросов, затронутых в ходе публичного диспута Роберт Кочарян-Тигран Саргсян по поводу строительства и ипотечного рынка. Депутат объясняет снижение спроса на недвижимость в Аремнии рядом объективных и субъективных причин. Говоря об объемах ипотечного кредитования, об упомянутом премьер-министром Армении Тиграном Саргсяном росте, экономист приводит другие обстоятельства: «Сколько бы не стремились показать динамику, процентная ставка по ипотечному кредиту в Армении недоступная».
- Г-н Минасян во время диспута Кочарян-Саргсян прозвучала интересная точка зрения о том, что в этом году, по всей вероятности, взорвется «пузырь» недвижимости в Армении и цены снизятся почти вдвое, поскольку уже длительное время люди, вкладывающие инвестиции в элитарное строительство, не могут реализовать квартиры и вернуть вложенные суммы. Считаете ли Вы возможным подобный сценарий?
- В области строительства не может быть «пузыря», поскольку строительство – реальный сектор. Что касается цен, то скорее снизятся цены на активы и квартиры. Это явление, которое может наблюдаться в любой стране мира. Называть данное снижение цен «взрывом» неправильно. Следовательно, если речь идет о процессе продажи недвижимости за более низкие цены с целью возвращение вложенного капитала, то это нормальный процесс для страны, имеющей рыночные отношения. У нас особенность немного иная. Поскольку доходы населения не находятся на необходимом уровне, представленный спрос не может соответствовать такому высокому уровню, дорогостоящим товарам. В результате чего, да, в Армении наблюдается снижение спроса. Причин, конечно, несколько…Первая, так сказать, снижается желание представителей внешнего мира на приобретение в Армении недвижимости, в частности, речь идет об участии диаспоры, что обусловлено как объективными, так и субъективными причинами. Второе обстоятельство - недостаточный доход внутри Армении, который не позволяет «выдвинуть» спрос на соответствующем уровне.
- И все же, поскольку в данном случае речь идет об элитарном строительстве, очевидно, что это дорогое удовольствие. То есть, был риск, что будет дорого, и были эти расчеты…
- Конечно, есть такой расчет. Вообще, цены на товары строительной сферы, в данном случае квартиры, всегда бывают более высокие, когда прибыльность данной сферы находится на высоком уровне. По поводу же других отраслей экономики скажу, что, если инвестиции в области градостроительства обеспечивают более высокий доход, ясно, что люди предпочтят инвестировать в данную область в надежде, что получат еще более высокую прибыль. Если же это их стремление не удовлетворяется, естественно, может произойти и снижения цен. Но скажу, что я не сталкивался с подобной ситуацией.
- Скажите, чем обусловлено снижение интереса диаспоры в приобретении квартир в Армении?
- Я уже отметил, что существуют субъективные и объективные причины, в которые также входит снижение доходов заграницей и вложение более предпочтительных инвестиций. В числе субъективных факторов входит сложившееся в Армении более рискованное положение, неопределенность с одной стороны в плане инвестиций, с другой стороны для будущего Армении.
- Не сыграли ли здесь свою роль скандалы с элитарным строительством? Вспомним несколько случаев, которые даже стали уголовными делами, а были и такие инциденты, когда выяснилось, что одна и та же квартира имела нескольких покупателей или несколько раз была заложена в банке.
- Естественно, эти случаи останавливают людей, в частности, диаспору, не дают делать инвестиции в квартиры. Сфера строительства нуждалась в более строгих методах урегулирования. Это не было предпринято, вследствие чего по объективным и субъективным причинам сфера строительства в Армении пережила упадок, и ныне в этой области начинаются процессы неплатежеспособности. Это, конечно, влияет на намерения людей, на их настроения. Когда видят, что одна квартира была продана или заложена несколько раз. Есть и очень серьезная юридическая проблема, когда множество граждан оказались обмануты, естественно, это имеет свое влияние.
- Роберт Кочарян обусловил упадок спроса несколькими факторами, в том числе миграцией и значительным ухудшением условий ипотечного кредитования. С чьими оценками Вы согласны - второго президента или премьер-министра Тиграна Саргсяна?
- Я согласен с теми оценками, согласно которым строительство в Армении, как важная ветвь экономики, имело возможность продолжить оставаться таковой как минимум еще 50 лет /естественно, строительство не только жилья, но и производственных инфраструктур и пр./. Это сфера, а не разделенная от остальных ветвей экономики сфера, которая обеспечивает деятельность транспортной системы и др., плюс еще огромную занятость населения, и она должна была рассматриваться, как одна из экономических дисциплинарных первоочередностей. Однако политика правительства руководствуется прямо обратной логикой. Так, строительство необходимо уменьшить не за счет развития иных сфер, а в том числе и за счет торговых вмешательств, что является отрицательным явлением, и с этой точки зрения критику второго президента я однозначно принимаю.
Что касается рынка ипотечного кредитования, то очевидно одно - понятие «ипотечный кредит» по-прежнему нуждается в методической корректировки: что такое ипотечный кредит и как он классифицируется. Когда я смотрел веб-сайт Центрального банка Армении, объем ипотечных кредитов составлял 49 млрд (это представленная премьер-министром цифра по состоянию на 2007 год), а я считаю, что на самом деле было 53 млрд, которые стали 141 млрд в ноябре 2013 года.
Но этот объем не значит, что на ипотечном рынке мы имеем доступную систему или развитый рынок, потому что нуждающихся в жилье намного больше. И, наконец, процентные ставки по ипотечным кредитам: если сравнить этот объем с процентными ставками, с которыми эти кредиты предоставляются, мы увидим, что ипотечный кредит не такой уж и доступный, как бы не пытались показать динамику.
Более того, не может номинальный объем ипотечной процентной ставки в 12% считаться процентной ставкой ипотечного кредита, потому что она не включает ряд других факторов, таких как страхование, плату за оценку имущества, комиссионные, которые обязан платить берущий ипотечный кредит.
Другими словами, берущий ипотечный кредит берет его не с 12-процентной ставкой, а с более высоким процентом. И искажение произошло в рамках той программы социального жилищного фонда, которую осуществляет правительство. Но мы должны рассматривать это, исходя из размера процентных ставок в стране, который еще сохраняется в пределах 17-18%. При таких процентных ставках сфера ипотечного кредитования в нашей стране пострадает.
Новости Армении - Терт.am