Инвестиции в торговую недвижимость и магазины традиционно считаются одним из самых надежных и прибыльных способов вложения средств. Несмотря на рост популярности e-commerce, офлайн-ритейл продолжает занимать значительную долю рынка.
Так что же ждет индустрию розничной торговли в 2025 году и стоит ли инвестировать в магазины сегодня? Разбираемся в трендах, форматах инвестиций и перспективных нишах.
Актуальные тренды и вызовы ритейла
Розничная торговля - это одна из самых динамичных и чувствительных к изменениям отраслей экономики. Чтобы успешно
инвестировать в магазины, нужно хорошо понимать ключевые факторы, которые влияют на поведение потребителей и развитие ритейла в целом.
Вот главные тренды офлайн-торговли в 2025 году:
- Рост популярности малых форматов. Набирают обороты небольшие магазины формата "у дома", дискаунтеры, специализированные точки продаж. Покупатели все чаще предпочитают совершать целевые покупки рядом с домом, а не тратить время на поездки в большие торговые центры. По данным TAdviser, доля крупной сетевой торговли в России составляет около 35–40% рынка, остальное приходится на несетевую торговлю, включая малые форматы.
- Развитие омниканальности. Все больше ритейлеров стирают границу между офлайном и онлайном, предлагая сервисы click&collect (закажи на сайте, забери в магазине), бесшовный возврат и обмен онлайн-заказов в розничных точках. По данным Retail.ru, все тренды 2025 года в ритейле связаны с оптимизацией работы магазинов с помощью мультиплатформенных программ и универсального оборудования.
- Сокращение площадей и рост вакансии в торговых центрах. На фоне снижения покупательной способности и ухода международных брендов многие торговые центры столкнулись с оттоком арендаторов и падением трафика. По данным CRE.ru, в 2021 году наблюдался низкий трафик в ТРЦ, рост свободных площадей и ротация арендаторов. В этих условиях собственникам приходится идти на уступки по арендным ставкам и корректировать пул арендаторов в пользу более востребованных магазинов FMCG-сегмента, дискаунтеров, пунктов выдачи заказов.
- Изменение моделей потребления и спроса. На фоне нестабильной экономической ситуации во многих странах покупатели оптимизируют расходы и более рационально подходят к шопингу. Растет спрос на товары первой необходимости, продукты питания, бюджетные аналоги брендов. Менее востребованы категории "средний+" и "премиум". Важную роль в принятии решения о покупке играет соотношение цена-качество. Также в тренде осознанное потребление, покупка локальных и эко-продуктов.
- Экспансия отечественных брендов и СТМ. В России, Беларуси, Казахстане освободившиеся после ухода зарубежных компаний ниши в торговых центрах активно занимают локальные бренды и СТМ (собственные торговые марки) продуктовых сетей и маркетплейсов. Например, "Верный" открывает собственные магазины одежды, обуви, товаров для дома в своей сети дискаунтеров. Активно растет доля СТМ у "Пятерочки", "Магнита", "Ленты", которые уже занимают до 20% ассортимента в некоторых категориях.
Эти тренды важно учитывать при выборе объекта инвестиций в ритейле. Стоит отдавать предпочтение динамично развивающимся компаниям с диверсифицированным портфелем магазинов, собственными марками, развитой инфраструктурой доставки и самовывоза.
Форматы инвестиций в магазины
Какие есть пути для частного инвестора вложиться в розничную торговлю? Можно выделить 3 основных форматов инвестиций в зависимости от бюджета, целей и готовности к риску:
- Покупка акций торговых сетей. Стать совладельцем крупных ритейлеров можно, инвестировав в их акции на фондовом рынке. Многие публичные продуктовые сети (X5 Group, "Магнит"), федеральные сети DIY ("Леруа Мерлен"), маркетплейсы ("Яндекс.Маркет") представлены на Московской бирже. Порог входа - от нескольких тысяч до сотен тысяч рублей. Основные риски - волатильность котировок, зависимость от потребительского спроса и экономических факторов. Также важно учитывать особенности дивидендной политики конкретной компании.
- Краудфандинг в сфере ритейла. На краудфандинговых платформах можно поддержать открытие конкретного магазина, кафе, пекарни. Как правило, это небольшие независимые проекты, развивающие какую-то новую концепцию или нишу. Принцип простой - инвестор финансирует запуск проекта, а взамен получает долю в бизнесе или фиксированный процент с оборота. Порог входа - от нескольких тысяч рублей. Есть риск, что проект не "выстрелит" и инвестиции не принесут ожидаемого дохода. Поэтому важно инвестировать в те магазины, в экономику и команду которых веришь.
- Запуск собственного магазина. Самый "хардкорный" вариант - открыть собственную розничную точку с нуля, став его инвестором и управляющим в одном лице. Это может быть небольшая пекарня, специализированный магазин фермерских продуктов, локальный бутик одежды. Потребуется глубокий анализ рынка, подбор локации, инвестиции в ремонт и оборудование, запуск маркетинга. Порог входа - от нескольких сотен тысяч до нескольких миллионов рублей. Окупаемость - от 1-2 лет. Риски высокие, но и потенциальная доходность также выше при грамотном управлении.
Выбирайте формат инвестиций исходя из своих целей, бюджета и готовности погружаться в операционное управление.
Перспективные ниши для инвестиций
В каких сегментах ритейла стоит искать объекты для инвестиций в 2025 году? Вот несколько перспективных направлений:
- Продовольственные магазины. Несмотря на стагнацию доходов населения, продукты питания остаются самой устойчивой категорией спроса. Наиболее привлекательны для инвестиций районные супермаркеты эконом-класса, магазины у дома, дискаунтеры, алкомаркеты.
- Магазины товаров первой необходимости и дрогери. В условиях сберегательной модели потребления растет спрос на магазины с широким ассортиментом хозтоваров, бытовой химии, средств гигиены по доступным ценам. Например, "Магнит Косметик", "Улыбка Радуги", "Подружка". Интерес для инвестиций представляют и более нишевые форматы - магазины фиксированных цен, стоковые магазины, секонд-хенды.
- Пункты выдачи заказов (ПВЗ) маркетплейсов. С развитием e-commerce растет потребность в "последней миле" доставки. Маркетплейсы активно открывают партнерские и собственные точки выдачи, в том числе на базе магазинов и складов. Спрос на аренду таких помещений под ПВЗ будет только расти.
- Магазины фермерских и крафтовых продуктов. На волне импортозамещения и моды на ЗОЖ растет популярность специализированных магазинов, предлагающих локальные, органические, крафтовые продукты. Например, "ВкусВилл", "Азбука Вкуса", LavkaLavka. Этот сегмент может быть интересен для точечных инвестиций в помещения стрит-ритейла и запуска собственных торговых точек.
- Дарксторы и магазины быстрой доставки. Относительно новый для России формат fast-commerce предполагает доставку из дарксторов (склады, оборудованные под магазины) за 10-15 минут. Такую концепцию развивают "Самокат", "Яндекс.Лавка", "Вкусвилл Экспресс". Под дарксторы обычно арендуют помещения на первых этажах жилых домов площадью от 100 м2. Спрос на такие объекты в крупных городах будет расти вместе с рынком быстрой доставки.
При инвестировании в эти ниши важно учитывать специфику локации, потенциальный трафик, условия договоров аренды. Стоит отдавать предпочтение объектам в густонаселенных жилых кварталах с хорошей проходимостью и транспортной доступностью. Якорные арендаторы должны иметь опыт, репутацию и четкую бизнес-модель.
Подводя итоги
Розничная торговля остается привлекательной сферой для инвестиций даже в кризисные периоды. Главные плюсы - потенциально высокая доходность, регулярный денежный поток от аренды, возможность диверсификации портфеля.
В 2025 году перспективы для инвестиций есть как в традиционном ритейле продуктов и товаров первой необходимости, так и в набирающих популярность нишах - дискаунтерах, дарксторах, ПВЗ маркетплейсов.