Рынок недвижимости в Армении, который после глобального экономического
кризиса вкупе со строительной сферой понес существенные потери, в
настоящее время находится в довольно тяжёлом состоянии. Масштабы
строительства в стране сокращаются, крупные строительные компании все
чаще обращаются за помощью к государству, чтобы завершить начатые еще до
кризиса строительные работы. Будучи когда-то основной драйвер
экономики, сфера строительства (35% от ВВП до 2008 года — ред.) и рынок
недвижимости в целом, как утверждают экономисты, на сегодняшний день
функционируют не на основе закономерностей, а парадоксов.
Несмотря на стагнацию сферы
(строительство составляет чуть больше 10% от ВВП — ред.) и сокращение
объёмов строительства в стране, в последние два года не наблюдается
снижение арендных плат и цен на квартиры. С одной стороны рынок
недвижимости насыщен, многие застройки так и не были доведены до конца, а
с другой — в стране из-за миграции хватает и пустующих квартир. Вместе с
этим колебания цен на недвижимость незначительны. «Это и есть парадокс в
функционировании рынка недвижимости в Армении, в котором механизмы
спроса и предложения работают достаточно слабо», — утверждает доктор
экономических наук, директор центра «Альтернатива» Татул Манасерян.
Между тем, брокерские и строительные
компании в целях оживить рынок считают необходимым увеличение
государственной поддержки в виде субсидий и снижение процентной ставки
ипотечных кредитов, которая сейчас составляет в среднем 11-13%. «Я не
могу продать свой дом в Ереване за какие-то $65 тыс. До 2008 года он
стоил больше, и покупателей хватало. Сейчас же покупатели приходят,
осматривают дом, а он большой и удобный, выражают желание приобрести
его, однако в конце либо предлагают оплатить сумму либо по частям, либо
вообще отказываются от сделки. Я не могу больше уступить в цене,
поскольку это предел. Если уступлю, тогда не смогу приобрести нормальную
квартиру «, — отмечает в беседе с ИА REGNUM житель Еревана Лилит,
которая уже год как хочет продать собственный дом в окраине города и
купить квартиру.
Представитель брокерской компании Realty
Group Артур Аветисян считает, что все же на рынке недвижимости
ценообразование происходит на основе спроса и предложения, вместе с этим
в качестве «виновника» сохранения уровня цен на недвижимость указывая
на субъективный мотив. «Конечно, цены на недвижимость решаются на основе
рыночных механизмов, но вместе с этим за последние два года стоимость
квартир в частности в Ереване не снижается, что больше всего обусловлено
субъективными факторами. Квартиры на окраинах и в центре города стоят
примерно от 500-1500 долларов за квадрат. Речь идет о сравнительно
старых квартирах. Если же говорить об элитных домах, новостройках, здесь
цены в зависимости от местонахождения здания колеблются от 1200 до 2500
долларов за 1 м². Этот тренд продолжается уже два года, несмотря на
сокращение спроса. Причиной тому является то, что люди больше не могут
уступить в цене, поскольку путем продажи квартиры желают решать какую-то
проблему. Уступить в цене им не выгодно, поэтому и рынок буксует», —
подчеркнул в беседе с корреспондентом ИА REGNUM представитель Realty
Group Артур Аветисян.
На его взгляд, оживить рынок
недвижимости, который по его оценке после глобального кризиса находится
«в худшем состоянии», может сильный импульс из банковской сферы, точнее
ипотечного рынка. «Необходимо снизить процентные ставки ипотечных
кредитов до 6-7%, чтобы людям при нынешних экономических реалиях и
платёжеспособности была доступна покупка новой недвижимости. Спрос на
приобретение новых квартир и прочей недвижимости среди населения есть,
но проблема в возможностях и платёжеспособности. При снижении ипотечных
процентов людям будет выгодно приобретение недвижимости. Тогда они
смогут позволить себя такую роскошь. Ведь на сегодняшний день около 40%
продавцов квартир продают из-за проблем с оплатой ипотеки», — подчеркнул
наш собеседник, добавив, что после 2008 года рынок упал на 35-40%.
Помимо этого в стране не наблюдается
также снижение стоимости аренды недвижимости, особенно квартир и домов.
Ведущие армянские брокерские компании предлагают двухкомнатные квартиры в
центре города и окраинах в среднем за арендную плату от $150до $600.
Конечно, стоимость аренды зависит от таких факторов, как местонахождение
(чем ближе к центру, тем дороже) и состояние помещения.
Между тем, спад на рынке недвижимости не
может не влиять негативно на сферу строительства в целом, о чем
свидетельствует тот факт, что в стране, особенно в столице не ведутся
масштабные строительные проекты. Строительство и рынок недвижимости —
две стороны одной медали. Недаром владелец один из крупных цементных
заводов Армении «Мика Цемент» Михаил Багдасаров, жалуясь на сокращение
внутреннего спроса на стройматериалы, заявил: «Где вы видите реализацию
новых масштабных строительных проектов в стране? Сейчас идет процесс
завершения начатых еще до кризиса застроек».
Причиной резкого спада сферы
строительства в Армении эксперты считают сокращение трансфертов из-за
глобального экономического кризиса. В период строительного бума в стране
денежные перечисления из-за рубежа (в основном за счет обширной
диаспоры) стекались в сферу строительства. Именно тогда в Ереване, как
грибы после дождя стали друг за другом появляться элитные дома (часто
идя в разрез с общим архитектурными замыслом города — ред.), а в центре
города был построен целый элитный микрорайон под называнием Северный
проспект.
В настоящее время сфера строительства,
по словам представителя строительной компании «Экопанель Шин Групп»
(компания специализируется на строительстве многоэтажек и частных домов —
ред.), несмотря на промежуточную стабильность рынка недвижимости,
продолжает падать. «После 2008 года сфера находится в тяжелейшем
состоянии. Существует серьезная разница даже между прошлым и нынешним
годами. Наши строительные объёмы по сравнению с прошлым годом
сократились вдвое, хотя наша компания предлагает свои услуги по довольно
доступным ценам — в среднем около 22 млн драмов ($55 тыс.) за
строительство одного дома», — подчеркнула в беседе с корреспондентом ИА
REGNUM представитель компании «Экопанель Шин Групп» Агавни Казарян,
добавив, что сфера нуждается в государственной поддержке. «Чтобы как-то
оживить отрасль строительства, которая сейчас находится в худшем
состоянии, необходима господдержка в виде субсидирования покупателей», —
заключил она.
Экономист Татул Манасерян считает, что в
функционировании рынка недвижимости наблюдается больше парадоксов, чем
закономерностей. «Здесь больше парадоксов, чем закономерностей. На рынке
недвижимости эластичность механизмов спроса и предложения слабо
выражена. В этом плане тенденция сохранения цен на недвижимость в
условиях насыщенности рынка и падения спроса, чревата опасными
последствиями. Это может привести к тому, что рынок может обвалиться в
один момент, что, безусловно, оставит весьма негативное влияние на
экономику в целом. Конечно, на рынке есть довольно масса продавцов,
которые по каким-то своим причинам не снижают цены на недвижимость. С
другой стороны не двигается с места и платёжеспособная масса. По той
простой причине, что представители этой прослойки приобрели уже по
несколько квартир и домов. Это свидетельствует о насыщенности рынка», —
подчеркнул в беседе с нами Манасерян, между тем указав на сектор,
который, по его мнению, может оживить и рынок недвижимости, и экономику в
целом. «Это ремонт старых и строительство новых помещений, пригодных
для развертывания там производственных мощностей. Для этого необходимо
стимулировать промышленность, создавать бизнес климат в стране, что само
собой приведет к ремонту и строительству помещений для организации
производства. Это может вывести как рынок недвижимости из застоя, так и
привести к оживлению экономики в целом», — заключил наш собеседник.
Подготовил Аршалуйс Мгдесян